Nella Capitale il Cresme prevede per la seconda parte del 2013 una ripresa contenuta delle compravendite. Milano assorbe la flessione
Il mercato immobiliare nella città di Roma si avvia verso la ripartenza: è quanto prevede uno studio del Cresme presentato ieri a Roma nel corso del convegno “Se la casa è un diritto…” organizzato dall’Acer (Associazione costruttori edili di Roma e provincia).Nell’area metropolitana romana, evidenzia lo studio, il ciclo immobiliare residenziale ha iniziato il suo ciclo espansivo nel 1995 e ha toccato il suo picco massimo nel 2005 per le compravendite e nel 2007 per i prezzi.
Il calo dei prezzi va arrestandosi quest’anno
La discesa dei prezzi, iniziata nel 2008, ad oggi ha già registrato una correzione significativa del 25% rispetto al picco massimo, e va arrestandosi nel 2013.
Compravendite, ripresa contenuta nella seconda metà del 2013
Nel 2012 si è registrata, dopo i “rimbalzi” 2010 e 2011, una forte contrazione delle compravendite, che ha portato il livello degli scambi vicino a quelli del 1999, ma il Cresme si attende per la seconda parte del 2013 una ripresa contenuta delle compravendite che andrà rafforzandosi nel 2014. “Le condizioni di base del mercato sono andate rapidamente riequilibrando, e vi sono oggi gli elementi base per una dinamica più positiva ai primi segni di inversione del ciclo economico recessivo”, afferma lo studio.
Sulla ripresa inciderà l’estinzione dei mutui
L’ottimismo del Cresme è giustificato, oltre che dalla constatazione che la caduta dei prezzi “va arrestandosi nel 2013”, anche dal fatto che la domanda abitativa continua a crescere per il costante incremento della popolazione nella Capitale e in provincia. Inoltre, nei prossimi anni un ruolo positivo nella ripresa immobiliare sarà giocato dall’estinzione dei mutui casa. “I finanziamenti ipotecari alla casa – osserva lo studio – rappresentano una sottrazione importante al reddito (capitale in prestito più interessi). Allo stesso modo, nel momento in cui si estingue il debito dopo dieci, quindici, vent’anni e più, di pagamenti dei ratei, quella che era un’uscita dal bilancio della famiglia diventa un’addizione al reddito”. Spesso questi importi “ritornati” dalle banche alle famiglie “vanno a ricostituire una massa critica monetaria per poter essere reimmessa sul mercato: da subito un nuovo mutuo per sostituire la propria abitazione; oppure dopo alcuni anni l’integrazione necessaria del risparmio per aiutare un figlio o acquistare un’altra casa. Oppure nulla di tutto ciò: solo respirare meglio in un periodo piuttosto critico”.
Qual è la dimensione di tale ricchezza e quali sono le potenzialità di una sua reimmissione sul settore della casa? Assumendo casualmente tre periodi consecutivi di estinzioni di debiti immobiliari e ipotizzando che il reddito riacquistato vada interamente al risparmio, il Cresme stima che la ricchezza accumulata ammonta a 6,5 miliardi alla fine del periodo di estinzioni mutui 1999-2007; 9,8 miliardi alla fine del periodo 2008-2015; 5,16 miliardi alla fine del periodo 2016-2021.
A titolo d’esempio, l’ammontare complessivo del mercato della casa nella provincia di Roma è stato di 19,1 miliardi nel 2007 e 10,96 miliardi nel 2012.
Il mercato immobiliare a Milano
Se per il mercato immobiliare della Capitale si è arrivati forse alla fine del tunnel, qual è la situazione a Milano? Secondo la 42º edizione della “Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza di Milano e Provincia” sul secondo semestre 2012 – realizzata dalla Camera di commercio di Milano attraverso l’azienda speciale OSMI Borsa Immobiliare, in collaborazione con gli agenti rilevatori Fimaa Milano Monza & Brianza – nel capoluogo lombardo il mercato della casa rallenta.
Nel secondo semestre del 2012 a Milano si registra una flessione media dei prezzi dell’1,2% rispetto al semestre precedente anche per gli immobili residenziali nuovi, di classe energetica A-B-C che arriva al -1,4% in provincia. Più significative le flessioni dei prezzi del prodotto usato, soprattutto in provincia dove rispetto a cinque anni fa le quotazioni degli appartamenti recenti, ristrutturati, d’epoca e di pregio calano mediamente del 7,2% nelle zone centrali dei comuni e del 8,6% in quelle periferiche e quelle degli appartamenti vecchi o da ristrutturare del 8,1% nelle zone centrali e del 10,0% in quelle periferiche.
Ma sono soprattutto le compravendite avvenute nei primi nove mesi del 2012 a diminuire rispetto allo stesso periodo del 2011: -21,7% a Milano città, -21,0% in provincia, sebbene il calo in Italia sia ancora più consistente -23,9%. Un trend negativo legato anche all’andamento dei mutui: l’Ance riporta infatti come tra il primo semestre 2011 e il primo semestre 2012 in Lombardia quelli per acquisto di abitazioni da parte delle famiglie siano diminuiti del 48,4%, a fronte di una riduzione media nazionale del 47,9%.
Comprare casa a Milano oggi costa meno. Il prezzo medio di vendita per gli immobili residenziali nuovi/classe energetica A-B-C a Milano si attesta sui 5.133 euro al metro quadro, passando dai 13.300 euro al mq di Vittorio Emanuele-San Babila ai 2.650 di Musocco-Villapizzone. In crescita nel Decentramento Argonne-Corsica (+1,2%). Le diminuzioni maggiori? Nei Bastioni Repubblica-Porta Nuova (-5,3%) e nel Decentramento Q.re S.Ambrogio-Torretta (-5,6%). Nel Centro storico flessioni intorno al 1% per Missori-Santa Sofia e al 2,6% per Diaz-Duomo-Scala pur registrando prezzi sempre superiori ai 10 mila euro al mq. In Provincia di Milano i prezzi oscillano tra i 2.310 euro al mq delle zone centrali e i 2.111 euro al mq delle zone periferiche: in flessione la maggior parte delle zone.
Nel capoluogo lombardo continuano inoltre a scendere i canoni di affitto. Nel secondo semestre dello scorso anno i prezzi di locazione calano del 3,2%, rispetto al semestre precedente, ma la diminuzione in cinque anni arriva al -21,1%. In un anno scendono soprattutto gli affitti degli appartamenti di medie dimensioni: bilocali (-7,6%) e trilocali (-7,4%). Sempre in un anno in forte discesa gli affitti in Centro per monolocali e trilocali (entrambi -8,8%), nei Bastioni per bilocali (-7,5%) e trilocali (-5,5%), in Circonvallazione per bilocali (-10%) e quattro locali (-9,4%) e nel Decentramento per bilocali (-12%) e trilocali (-9%). Diminuzioni a due cifre per tutte le tipologie di appartamento in locazione in cinque anni, in particolare per gli appartamenti di dimensioni maggiori: trilocali (-24,3%) e quattro locali ed oltre (-22,7%).
da www.casaeclima.com